物业小区管理方案 物业管理创新工作方案

下面是小编为大家整理的物业小区管理方案 物业管理创新工作方案,供大家参考。

物业⼩区管理⽅案

物业⼩区管理⽅案

　　为了确保我们的努⼒取得实效，通常需要提前准备好⼀份⽅案，⽅案是为某⼀⾏动所制定的具体⾏动实施办法细则、步骤和安排等。那么⽅案应该怎么制定才合适呢？以下是⼩编收集整理的物业⼩区管理⽅案，供⼤家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

　　物业⼩区管理⽅案1

　　为深⼊推进我区社区物业化服务⼯作，改善⼈居环境，争创⼈民满意城市，特制定本⽅案。

　　⼀、指导思想

　　以《省物业管理条例》和《市建⽴礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建⽴各项成果的基础上，按照“居民⾃治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的⼯作思路，深⼊开展我区社区物业化服务⼯作。建⽴健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

　　⼆、服务范围

　　社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理⽔平为⽬标，包括以下⼏个⽅⾯：

　　（⼀）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

　　（⼆）公共环境卫⽣维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店⽣活垃圾袋装化及上门收集服务等⼯作。

　　（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

　　（四）公⽤设施管理。做好栋间道路、楼栋下⽔管⽹、化粪池、垃圾果⽪筒、公共亮化、⽂体器材等公⽤设施的⽇常管理和维护。

　　（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除⾍、补栽补种等绿化养护⼯作。

　　（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项⽬。

　　三、基本原则

　　（⼀）居民⾃治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民⾃治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过⽆偿或低偿服务以及⾮赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，⼒求解决⼈民群众最关⼼、最直接、最现实的利益问题。

　　（⼆）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务⼯作中的主导作⽤，根据各个社区的实际状况，制定包括费⽤收取和服务项⽬在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同⼀社区的不同⼩区、楼盘之间，可采⽤多种模式进⾏分类分层次管理。

　　（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的⼀项德政⼯程、民⼼⼯程，透过推⾏社区物业化服务，建⽴健全社区市容卫⽣维护体系、社区治安保障体系、xx⼈员就业体系和居民⽣

活服务体系，在净化市容的同时，努⼒扩⼤社区就业，提⾼服务⽔平，提升市民对社区环境的满意度。

　　四、⼯作任务

　　按照礼貌建⽴的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置⼩区和破产企业宿舍区纳⼊社区物业服务推⾏计划。今年实施的xx个社区（⼩区）是：xx⼩区。

　　五、⼯作思路

　　在推进社区物业化服务⼯作中，确定“三先三后”的⼯作思路。

　　（⼀）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进⾏“⽜⽪癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地⾯、化粪池、晾⾐架等多项设施的专项整治，再透过物业化服务的实施对其进⾏长效管理。

　　（⼆）先宣传后实施。透过⼴泛深⼊的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实⾏物业化管理的理解与⽀持，为后续⼯作营造良好的群众氛围。

　　（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职⼯较多，⼈均收⼊较低的现状，实⾏“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

　　六、组织领导

　　成⽴全区社区物业化服务⼯作领导⼩组。

　　组长：xx。

　　副组长：xx。

　　办公室主任：xx。

　　办公室副主任：xx。

　　成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区⼯商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

　　各街道办事处要成⽴由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

　　七、职责分⼯

　　区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

　　区综治办：负责指导和⽀持做好治安防控⼯作；

　　区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

　　区财政局：负责社区物业服务的经费统筹⼯作；

　　区城管局：负责牵头组织协调和监督考核⼯作；

　　区民政局：协助做好特困、低保⼈员的就业⼯作；

　　区住房城乡建设局：负责⾏业指导⼯作；

　　区⼯商分局：负责对成⽴物业服务公司的办证和资质审批带给⽀持；

　　区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、⽀持和配合；

　　各街道办事处：组织社区实施社区物业服务⼯作。

　　⼋、⽅法步骤

　　（⼀）准备阶段。

　　1、xx⽉份对全区未实施物业服务的农民安置⼩区和破产企业宿舍区全⾯调查摸底，确定推⾏物业服务的社区（⼩区）名单。

　　2、xx⽉上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推⾏物业化服务⼯作。

　　3、xx⽉下旬组织召开⼯作部署会。

　　（⼆）实施阶段。

　　1、xx⽉份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统⼀组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治⽼旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排⽔等设施，改善社区基本状况，强化⼩巷、⼩区、⼩院、⼩店“四⼩”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下⽔不通，路⾯不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

　　2、xx⽉上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

　　3、xx⽉下旬全⼒推进社区物业化服务⼯作。

　　（三）考核验收阶段。

　　1、将开放式居民社区推⾏物业服务⼯作作为对街道全年绩效考核的⼀项重要资料。

　　2、xx⽉份组织相关社区进⾏交流讲评。

　　3、xx⽉份由区城管局牵头，组织相关部门进⾏验收，将以社区（⼩区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫⽣是否得到显著提升，周边⽣活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区⼀律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资⾦和相应的绩效考核分值。

　　九、⼯作要求

　　（⼀）⾼度重视，充分认清推⾏社区物业化服务的重要好处。

　　推⾏社区物业服务，是巩固礼貌建⽴成果、建设⼈民满意城市的基础⼯程，是提升社区城市管理⽔平、改善宜居创业环境的民⼼⼯程。各街道和社区要⾼度重视，把它作为推进社区城市管理⽔平、建⽴礼貌城区的⼀个重要抓⼿。要召开班⼦会，专题研究和部署此项⼯作。要统⼀思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提⾼社区居民群众⽣活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要⼿段，也是加快推进建设⼈民满意城市的基本要求。

　　（⼆）充分准备，为全⾯实施社区物业化服务打下基础。

　　⼀是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年⼀项重要⼯作去抓，要明确职责和标准，要克服⼀切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项⼯作抓紧抓实，抓出成效。⼆是要搞好宣传发动。要进⾏⼴泛宣传，努⼒争取居民的认可和参与。要⼴泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出⼒共同参与社区物业服务⼯作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定⽅案，落实职责。各街道要制定切实可⾏的⼯作实施⽅案，细化⼯作职责，要把职责落实到具体事、具体⼈⾝上，要有具体要求和质量标准。

　　（三）全⼒⽀持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

　　⼀是⼈员要落实。各街道和部门要明确专⼈抓此项⼯作，确定专责。⼆是经费要保证。每个实施物业服务的社区（⼩区）明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期⼯作的正常、快速运⾏，验收合格后，全部经费到位。要动员⼴⼤社区居民⽤⼼参与社区物业管理，⾃觉缴纳相应费⽤，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合⼒要构成。要努⼒构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通⼒协作，给予⾜够的⽀持。

　　物业⼩区管理⽅案2

　　“xxx”⼩区，位于“国家4A级旅游度假区”位于xxx，与⼤海近在咫尺。⼩区总建筑⾯积20万多平⽅⽶，由多层低密度住宅、特⾊点式楼和纯版式⼩⾼层组成。⼩区内设有⼤型超市、⼤型酒店以及商办服务区等，其中公寓⾯积x㎡；商铺⾯积x㎡；地下停车场x㎡；地上停车场x㎡；车库x个。房屋配套设施齐全：暖⽓、燃⽓、通讯、电视、宽带系统。⼩区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电⼦巡更，楼宇对讲系统，背景⾳乐，远程抄表系统等，让您感到⽅便、舒适、安全。

　　⾼档的⼩区应该有⾼档的物业管理服务来体现⼩区的价值，从⽽确保⼩区保值、增值。xxxx公司是具有物业管理⼆级资质的股份制企业。公司专业从事住宅⼩区、写字楼、商场等物业项⽬的管理⼯作。现已管理物业⾯积达x多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅⼩区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第⼀”。

　　我公司将利⽤我们“天时、地利、⼈和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使xxx⼩区更增魅⼒，更上档次。通过全⽅位的服务，提⾼⼩区的知名度，使xxx真正达到增值保值的⽬的，为业主营造⼀个⽅便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以⼈为本、规范管理、追求创新、⾄诚服务。追求⽬标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

　　第⼀章物业管理要点

　　◆运⽤持续发展的战略，确保物业的保值与增值；

　　◆⼈性化的管理⽅针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提⾼管理服务的信誉；

　　◆结合物业实际情况，导⼊切合实际的管理理念，以⾼效率的管理降低成本，全⼼全意为业户服务；

　　◆采⽤PDCA循环整改的⽅法，不断提⾼物业管理⽔平；

　　管理处采⽤的管理体制是：企业化、专业化、⼀体化。管理思想是：安全第⼀，不断满⾜业户⽇益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统⼀。

　　在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：

　　1、完善服务、诚信待⼈。

　　物业管理是以服务为主的⾏业，为此我们将在今后的服务⼯作中，充分体现我们的服务宗旨和追求⽬标，奉⾏“以⼈为本，业户⾄上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全⽅位、⾼品质的优质服务，并将⽇常服务紧密融合于管理之中，与业户建⽴良好的服务关系。同时以⾛访沟通的⽅式及时了解业户的.意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安⼼、舒⼼、称⼼的⽣活和⼯作环境。

　　2、环境管理责任到⼈

　　⼩区的环境管理极为重要，如何为业户创造⼀个良好的环境，是我们⾮常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁⼯作责任到⼈，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个⼈的才能，使其认真

地做好每天的⼯作，树⽴环保意识，从⽽保证⼩区的环境卫⽣状况达到最佳，为⼩区增加⼀道清洁、卫⽣、亮丽的风景线。

　　3、安全、消防真抓实⼲

　　为确保业户的⽣命、财产的安全，我们主张以切合实际的⼈员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在⽇常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发⽣特殊事件时尽量将损失降低到最⼩程度。

　　公司本着服务第⼀，以⼈为本，在管理中导⼊ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运⽤现代的科技⼿段及管理⽅法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统⼀。

　　公司将通过良好的物业管理，使“xxx”保值、增值，真正为业户营造⼀个⽅便、温馨、舒适的⽣活和⼯作环境。

　　⼀、公司追求⽬标：

　　◆房屋建筑的完好率达到98％以上；

　　◆报修及时率达到100％；

　　◆清洁管理⽆盲点；

　　◆设备设施完好率达到98％以上；

　　◆⼩区路灯完好率达到100％；

　　◆管理区域内不发⽣重⼤安全与⽕灾责任事故；

　　◆有效投诉处理率100％；

　　◆服务满意率达95％以上；

　　◆绿化完好率达到98％以上；

　　◆道路完好率达到98％；

　　◆各类管理⼈员岗前岗中培训100％；

　　◆⽆服务安全事故发⽣。

　　⼆、主要措施

　　◆完善各项管理制度和管理规定；

　　◆所管辖区卫⽣⽆死⾓，绿地存活茂盛；

　　◆治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；

　　◆管理⼈员及服务⼈员上岗要佩带标志，规范制服，设⽴⽴岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；

　　◆建⽴各种资料档案、报修、养护记录；

　　◆各种收费项⽬、标准公开，合理收费；

　　◆制定⼤、中修年度计划，并负责实施；

　　◆制定并组织员⼯培训计划的实施；

　　◆结合创优评⽐标准，进⼀步提⾼物业管理⽔平。

　　遵循服务第⼀，业户⾄上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第⼀的企业精神，以优质⽂明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。

　　三、组织运⾏机制：

　　1、建⽴监督机制；

　　2、建⽴信息反馈及处理机制；

　　3、制定⼯作流程、各项管理服务项⽬的长远计划和短期计划；

　　4、管理⼈员的培训管理；

　　5、增强服务意识，量化管理及标准运作；

　　6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理⼈员考核制度及标准。

　　四、物业管理制度

　　1、管理处经理职责；

　　2、管理⼈员岗位职责；

　　3、作业⼈员岗位职责；

　　4、员⼯培训；

　　5、管理处运作管理⼯作规程；

　　6、⼈事管理及员⼯培训、考核制度；

　　五、管理处运作管理规程

　　1、内部运作管理办法

　　2、⼩区秩序管理；

　　3、清洁管理；

　　4、绿化管理；

　　5、消防弱电设备设施管理；

　　6、供配电设备管理；

　　7、给排⽔设备管理；

　　8、共⽤设施和共⽤场地管理；

　　9、安全操作规程；

　　10、特约服务管理规定。

　　（以上各种规定及制度略）

　　第⼆章拟采⽤的管理模式

　　⼀、物业管理架构

　　物业管理服务，要求有⼀个⾼效率及科学的组织架构，使⼈⼒、物⼒、财⼒得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的⽬的。

　　本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设⽴办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于⼀⾝，命令统⼀，责权分明，指挥及时，既能满⾜本物业管理的要求，⼜能为将来业务的发展留下充⾜的空间。

　　1、办公室

　　（1）负责⼈⼒资源管理，招聘⼈员，开展员⼯培训⼯作，为其它部门储备⼈才。

　　（2）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建⽴和发展的资料及⼈事档案管理。

　　（3）负责内部运⾏⼯作的综合协调。

　　（4）负责对外承办、接待⼯作，物业管理市场营销和招投标。

　　（5）总经理指派的其它⼯作。

　　2、保洁部

　　（1）负责管辖区域内的清扫⼯作以及单元楼道、栏杆的保洁。

　　（2）负责⼩区内的垃圾清运⼯作。

　　（3）上级领导交办的其它⼯作。

　　3、设备维修部

　　（1）负责物业全部公共设备、设施的运⾏管理，保证设备正常运转。

　　（2）负责物业机电设备的⽇常维修保养⼯作。

　　（3）制定长期和⽇常的维修保养计划并付诸实施。

　　（4）上级领导指派的其它⼯作。

　　4、绿化部

　　（1）负责⼩区花草树⽊的浇⽔、培⼟、施肥、除病⾍害、修剪⼯作。

　　（2）负责⼩区内的园景设施的养护⼯作。

　　（3）上级领导指派的其它⼯作。

　　5、秩序管理部

　　（1）负责物业的防⽕、防盗、防破坏和警卫⼯作。

　　（2）建⽴健全、制定物业的各项安全规章制度。

　　（3）负责⼩区的⽇常巡视⼯作以及车辆停放管理。

　　（4）负责⼩区应急处理的抢救⼯作。

　　（5）上级领导交办的其它⼯作。

　　6、接待部

　　（1）负责⽇常业户来访接待⼯作。

　　（2）负责业户档案的建⽴和管理⼯作。

　　（3）负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。

　　（4）配合办公室开展员⼯培训⼯作。

　　（5）上级领导指派的其它⼯作。

　　⼆、物业管理岗位编制及管理架构

　　xxx物业管理有限公司

　　物业管理办公室

　　业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管

　　业户接待员设备维修⼯保洁员绿化⼯

　　秩序管理员

　　备注：根据⼩区概况，以上岗位编制x⼈。其中，绿化主管、保洁主管由⼀⼈兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲⼈，⼀⼈多岗，精简⾼效。

　　第三章物业管理⼈员培训

　　⼀、新员⼯上岗培训

　　根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员⼯上岗进⾏⼯作培训。

　　1、新员⼯上岗培训期为180天。

　　2、培训内容包括：物业管理概述，⼩区物业管理流程，物业管理服务理念，专业服务技能与技巧、投诉、应急⼯作处理程序，军事化训练等。

　　⼆、在岗员⼯循环培训

　　1、通过实际⼯作中所产⽣的问题，不定期地安排当事⼈（指员⼯）参加班后的专题培训。

　　2、每位在岗员⼯每⽉参加公司组织的⼯作指引培训。组织员⼯座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

　　3、上岗循环培训的考核办法。

　　在实际⼯作当中，业户的投诉率和员⼯违章的⾏为是评价员⼯⼯作的基础。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员⼯，达到优化管理的⽬的。

　　物业⼩区管理⽅案3

　　为落实市⼗三届⼈⼤三次会议审议通过的《关于依法加强居民⼩区物业管理的议案》，进⼀步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努⼒提⾼物业管理⽔平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理⼯作实际，特制定本⽅案：

　　⼀、指导思想

　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理⼯作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民⼩区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提⾼物业服务⽔平为宗旨，进⼀步加强居民⼩区物业管理⼯作，推动我市物业管理健康发展。

　　⼆、⽬标和范围

　　（⼀）⽬标：

　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存在⼯程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

　　2、新建住宅⼩区推⾏招投标率达到100％；20xx年新进⼊市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业资质证书》。

　　4、强化对物业管理⾏为的监督及从业⼈员的培训，物业企业经理持证率达到100％，并建⽴起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信⽤档案。

　　5、⼤⼒推⾏物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅⼩区物业化率达到100％。

　　6、加强业主⾃治⾃律⾏为，具备条件的住宅⼩区年底前要达到80％以上成⽴业主⼤会和业主委员会。

　　（⼆）范围：对全市实⾏物业管理的244个住宅⼩区进⾏排查。根据排查结果，进⾏清理整顿，进⼀步规范物业管理⾏为。

　　三、⼯作内容

　　（⼀）完善我市物业管理地⽅性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

　　（⼆）全⼒解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为⾏为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施⼯标准，对住宅⼩区存在的问题从新进⾏完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅⼩区，逐个建⽴整改档案，制定整改措施，整改合格后再⾏消号。特别是存在⼯程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个⼈，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使⽤制度，杜绝新建住宅⼩区产⽣开发建设遗留问题。

　　（三）加⼤对物业市场的监管⼒度，规范物业管理⾏为。

　　⼀是加强物业管理招投标的监督和指导，全⾯推⾏前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅⼩区实⾏招投标制度，建筑⾯积在5万平⽅⽶以上的（含5万平⽅⽶）的新建住宅区，必须采取公开招投标的⽅式选聘物业管理企业，建筑⾯积5万⽶以下的新建住宅区在区、县（市）房产⾏政主管部门的批准下可以采⽤邀标和议标的⽅式选聘物业管理企业。同时，⿎励业主⼤会采⽤招投标的⽅式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅⼩区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

　　⼆是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项⽬。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等⾏为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

　　三是强化对物业管理⾏为的监督及从业⼈员的培训，提⾼物业管理⽔平。建⽴物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信⽤档案和准⼊、退出机制，监督物业管理企业和从业⼈员以及物业管理企业履⾏《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项⽬经理，实⾏实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项⽬经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进⾏综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产⾏政主管部门，并在沈阳房产信息⽹予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提⾼管理服务⽔平。同时，加强对物业管理从业⼈员的培训，与建设部培训中⼼联合，继续对我市物业管理从业⼈员进⾏培训，达到从业⼈员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项⽬经理（物业管理处主任）进⾏培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产⾏政主管部门与中国物业协会联合进⾏上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

　　四是规范业主⼤会和业主委员会，积极引导业主正确⾏使权⼒和履⾏义务。根据国家和建设部的有关⽂件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主⼤会、业主委员会⼯作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成⽴业主⼤会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的⼯作，更具规范性、操作性。引导业主⼤会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热⼼公益事业、责任⼼强、有⼀定组织能⼒的业主进⼊业主委员会。规范业主⼤会、业主委员会的⾏为，促进业主⾃律和民主决策，切实维护⾃⾝的合法权益。

　　（四）建⽴市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅⼩区，要明确由物业管理企业实⾏专业化管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实⾏专项服务，待具备条件后，推⾏物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主⾃治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各⾃的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

　　（五）采取多种形式，加⼤对物业管理⽅⾯法规的宣传⼯作。制定具体的宣传⽅案，分阶段、有步骤、深⼊细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套⽂件，引起社会各界物业管理的重视，让⼴⼤业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树⽴正确的消费观念，促进社会的和谐。

　　三、组织领导

　　为使这项⼯作落到实处，市政府成⽴领导⼩组。

　　组长：邢凯

　　副组长：王铁

　　成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、⾏政执法局、民政局、各区政府。

　　领导⼩组办公室设在市房产局，负责⽇常的组织协调。各区政府也要成⽴相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

　　四、职责分⼯

　　规范物业管理⼯作是⼀项系统⼯程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导⼩组全⾯负责此项⼯作的监督、指导；市领导⼩组办公室具体负责此项⼯作的⽇常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项⼯作的具体实施；各相关部门按照职责分⼯，密切配合各区政府实施整改⼯作。各单位、各部门要明确分⼯，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提⾼我市的物业管理⽔平。

　　市房产局为全市住宅⼩区物业管理的⾏政主管部门，具体负责全市物业管理⼯作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅⼩区存在问题的整改⼯作，如：物业管理⽴法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主⼤会、业主委员会组建、物业管理⼯作的调研和宣传等⼯作。

　　市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。⼀是在进⾏住宅⼩区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务⽤房等相关配套设施，以⽅便后期的物业管理⼯作；⼆是严格按照规划对住宅⼩区进⾏竣⼯验收，不按规划建设的住宅⼩区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改⼯作⽅案，积极组织整改，达到合格标准。

　　市⾏政执法局、公安局负责对物业管理⾏为的查处⼯作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理⽔平的提⾼。

　　各区政府为物业管理⼯作的责任主体，要针对⽬前物业管理⼯作存在的问题，制定具体的整改⼯作⽅案，积极配合市政府相关部门，加⼤管理⼒度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

　　五、实施步骤

　　依法加强居民⼩区物业管理是⼀项长期⼯作，为确保完成本⽅案确定的⼯作内容，今年要分三个阶段进⾏实施。

　　（⼀）排查阶段（20xx年5⽉10⽇⾄5⽉31⽇）

　　由市领导⼩组牵头，建委、规划、房产、公安、⾏政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅⼩区存在的问题进⾏⼀次拉⽹式排查，并进⾏登记造册，建⽴管理档案。

　　（⼆）整改完善阶段（20xx年6⽉1⽇⾄10⽉31⽇）

　　各区政府对排查中出现的各类问题进⾏认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导⼩组审查，审查合格后，⽅可按责任分⼯认真组织整改。

　　（三）验收阶段（20xx年11⽉1⽇⾄11⽉15⽇）

　　领导⼩组成员单位按照⼯作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅⼩区逐个进⾏审核，确保达标。

　　六、保障措施

　　（⼀）提⾼认识，明确责任。各级领导要把加强居民⼩区物业管理⼯作当作重要⼯作来抓，实

⾏“⼀把⼿”负责制，层层落实责任。建⽴市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各⾃的职责承担起社会管理责任，切实把居民⼩区物业管理⼯作抓细、抓实、抓出成效。

　　（⼆）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可⾏的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进⾏查处，确保全部达标。

　　（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，⼤⼒宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使⼴⼤居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进⼀步增强参与意识和维权意识，树⽴正确的消费观念，使物业管理逐步⾛向良性循环轨道。

　　（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分⼯负责，强化管理。特别是对存在问题进⾏整改后，要进⼀步明确管理单位和管理责任，避免类

似问题的再次发⽣，切实维护⼴⼤居民的切⾝利益和社会稳定。

　　物业⼩区管理⽅案4

　　⼀、管理⽬标：

　　1、业主委员会成⽴后12个⽉⾄18个⽉，达到深圳市安全⽂明（优秀住宅）⼩区标准；

　　2、业主委员会成⽴后24个⽉⾄30个⽉，达到⼴东省优秀住宅⼩区标准；

　　3、业主委员会成⽴后36个⽉⾄42个⽉，达到全国城市物业管理优秀住宅⼩区标准；

　　4、⼩区实⾏封闭式管理，护卫班实⾏24⼩时值班，确保业主和住户⽣合财产安全；

　　5、⼩区清洁实⾏专职保洁员责任制，保证⼩区内24⼩时全天候⼲净、卫⽣、整洁；

　　6、⼩区车辆实⾏智能化ic卡管理，车辆凭卡进出，⽆卡⽆证车辆禁⽌驶出⼩区，所有外来车辆未经许可不得进⼊⼩区；

　　8、⽔电维修班实⾏24⼩时值班制度，业主遇到问题随叫随到，公共机电设备运作正常，设备完好率100%；

　　9、绿化按时修剪、维护、保持花草树⽊茂盛美观，绿化完好率99%以上；

　　10、营造⼩区浓厚的⽂化氛围，每年社区⽂化活动不得少于12次，每次参与⼈员不得少于300⼈；

　　11、实施不少于10项的特约服务，把物业的服务内容融⼊到业主的⾐、⾷、注⾏中。

　　⼆、分项指标：

　　1、房屋完好率：100％

　　2、房屋零修、急修及时率：99％

　　3、维修⼯程质量合格率：100％

　　4、管理费收缴率：≥98％

　　5、绿化完好率：99％

　　6、清洁、保洁率：≥99％

　　7、道路完好率及使⽤率：100％

　　8、化粪池、⾬⽔井、污⽔井、沙井完好率：100％

　　9、排⽔管、明暗沟完好率：100％

　　10、路灯完好率：100％

　　11、汽车场完好率：100％

　　12、公共⽂体设施、建筑⼩品完好率：100％

　　13、⼩区内重⼤刑事案件发⽣率：0

　　14、⼩区内治安案件发⽣率：≤1／年

　　15、消防设施、设备完好率：100％

　　16、⽕警发⽣率：≤1％

　　17、⽕灾发⽣率：0％

　　18、违章发⽣率：2％

　　19、违章处理率：100％

　　20、⽤户有效投诉率：≤2％

　　21、有效投诉处理率：100％

　　22、管理层员⼯专业培训合格率：100％

　　23、特种作业员⼯持证上岗率：100％

　　24、维修服务回访率：≥30％

　　25、业主（住户）对物业管理综合满意率：≥98％服务特⾊（“菜单式”服务模式）

　　⼀、实⾏“菜单式”服务模式

　　即物业公司除了提供常规性的公共服务外，还提供了多种多样的特约服务，将服务深度渗⼊到客户的⾐、⾷、注⾏中，并明码标价，除公共服务是必选的项⽬外，客户可根据⾃⼰的需要选择不同的特约服务，并⽀付相应的费⽤。

　　⼆、快速、完善的服务形式：⾸按责任制+三分钟服务承诺

　　1、⾸按责任制

　　每⼀位员⼯都有责任和义务接待客户的建议，任何⼀位员⼯接到建议后，统⼀传递到办公室，并告诉建议⼈我处在⼆⽇内反馈处理结果。第⼀接待⼈负责跟踪这项服务建议处理的情况直⾄客户满意为⽌。

　　接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对⽅，争取取得理解。但不得出现同⼀件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1~2天，⼀般不超过⼀周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理⼈与对⽅交代清楚，需要让对⽅签字确认的应该留签字记录，并告知第⼀接待⼈。

　　2、三分钟服务承诺

　　第⼀接待⼈接到客户的建议时，应及时将客户的建议反馈到办公室，由办公室安排相关⼈员到客户指定的地⽅，为客户提供相应的服务，这⼀过程不能超过三分钟。若有特殊情况，⽆法在三分钟赶到客户指定的地⽅，应在事先跟客户解释，取得客户的谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。