浅谈城中村改造管理

浅谈城中村的改造管理 摘要：城中村是我国高速城市化进程中普遍存在的一种特殊的地域现象，是城市建设发展急剧扩展与城乡二元管理体制共同作用下的结果。城中村问题日益明显，己经成为影响我国城市协调发展、功能提升和市民生活质量进一步改善的瓶颈，引起了各级政府和社会各界的广泛关注，改造建设势在必行。

关键词：城中村；
成因；
现状；
改造障碍；
改造措施 一、绪论 城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村农用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原始村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以来受城市经济发展影响，原村委会对其实施行政管理减弱，而当地街道、居委会又无权管理，致使城中村机制混乱。城中村的形成原因：城中村的形成是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。城中村的形成是我国城市化进程快速发展的结果。城中村用地结构的变化反映了城中村功能的转变，在大片农田被征用，村落基本被城市用地所包围，原始形态荡然无存时，村落土地的农业生产功能己经逐渐完全丧失，而村落土地出租后的收益则成为村民谋生的重要手段，城中村是城市化过程中形成的一种新的“城市病”,严重影响了城市化的质量,对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。城中村改造也是提高城市土地高效利用、改善生活质量等多方面迫切要求，所以城中村改造的紧迫性与必要性就显得尤为重要。

二、城中村现状分析 （一）村内没有或基本没有耕地 随着城市化进程的不断加快城中村的耕地不断被征用作为城市发展规划用地，村内耕地数量不断减少，原有或新增村民因为没有足够的耕地，已基本不再从事农业生产，除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外，大部分村民是自谋职业。村民的“职业”逐渐从第一产业向第二、三产业转变，必须慢慢的适应融入城市的生活模式。

（二）建筑密度过高，布局混乱，土地利用率低下 城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在土地紧缺和房租收益的刺激下，建筑已经失去了美学的意义并带来一系列的问题。房屋建筑简陋没有统一的规划，高低不齐、杂乱无章。居民区分布零散，不够集中，基础设施重复建设，没有统一的管理与建设方案。这样,大量的无序建设挤占了村庄内有限的绿地和道路空间,破坏了村庄内的空间布局。村里的土地资源由于缺乏统一规划和管理,与周边城市用地相比土地占有率高,利用率低,产出率更低,形不成开发的规模效应,从而破坏了土地利用的整体性,造成了城市土地资源的严重浪费。

（三）人口密度过高，社会治安混乱 目前,地方城市正处于快速城市化时期,大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面,由于户籍制度和城市住房制度的限制,外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；
另一方面,城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房,更诱使外来人口向城中村高度集中。由于村内人口密度大，加上外来流动人口的不断涌入，因此城中村具有人口流动量大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征。这致使城中村村内“鱼龙混杂”,往往成了“黄、赌、毒”等社会丑恶现象的滋生地,甚至成为犯罪分子的藏身之地,严重危害当地的社会治安。

（四）市政设施不足,公共服务设施欠缺 城中村大多道路布局不合理,无法满足城中村内,人流、物流、消防、急救、环卫等车辆通行；
基础设施陈旧,排水设施、供水、供电、供气设施不配套、绿化面积不足,水、电管线混乱、路面质量差 ,在消防、抗震等方面存在隐患。此外,城中村的公共服务设施欠缺、不足,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量较城市差。

（五）文化建设落后,村民素质较低 伴随着村民由第一产业向第二、三产业的转移，他们很多人不用劳作，有村社集体的分红和出租屋的租金，足可以高枕无忧，进而产生劳动力富裕而就业不足，生活庸俗化现象严重。加上村内文化设施建设跟不上,村民文化生活单调。文化事业规模小,整体实力弱,文化消费量较少。多数村民靠房租维生,安于现状,不追求提高自身修养的文化生活。村民素质相对较差,缺乏专业技能,在激烈的城市就业市场中缺乏竞争力。

（六）环境卫生条件差 由于缺乏统一的规划和管理,建筑密度过高,城中村普遍缺少公园绿地和其他环境设施,城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足,加之村民的生活方式并未根本改变,使得生活性和生产性污水就近通过地下道排入河道或农田,固体废弃物无序堆放,环境污染严重,污水横流,垃圾遍地的现象在城中村普遍存在。由于人口流动性强、流量大，加上一些村民的素质低下，就容易带来很大的管理难度，对整洁市容市貌的建设带来困难。

三、城中村对城市发展的负面影响  （一）对城市建设的影响  由于对城中村的综合管理不当，在利益的驱使下，居民随意增建、搭盖出租房屋的现象很普遍。由于环境卫生、生活服务等公共配套设施未完善，城中村的“脏、乱、差”现象严重,对城市整体建设以及构建卫生城、文明城市带来很大的挑战。城中村的存在严重妨碍了城市交通网络的优化，对城市的规划建设产生不利影响，也不利于城市环境保护工作的开展。

（二）对城市文化的影响    城中村村民的文化素质通常较低，村民求职处于不利地位，但由于他们拥有城市的稀缺资源—土地，通过房屋出租、集体分红等获利比较容易，无须四处奔波便能过上不错的生活。精神文化相对匮乏，与城市快节奏生活不相适应，城中村几乎成了现代城市理念的伤疤、城市文化的败笔，严重阻碍了城市文化的健康发展。

四、城中村改造的障碍 城中村改造，虽然是城市化进程的必然要求，是国家支持的工程，但是随着改造的开展也面临着许多困难。综合起来，其困难主要体现在以下几点：
（一）资金缺乏 由于城中村(特别是成熟的城中村)规模大问题严重，改造工程量十分巨大。改造一个村需要资金动辄上千万乃至上亿也是一个巨大的数字。尽管，城中村集体经济实力相对较强，但投资能力也毕竟有限。政府不可能大规模地直接投资，一般只能在公共基础设施配套建设上给予适当的支持。开发商的介入是条很好的途径，但开发商更多会考虑自己的利益。因此，城中村改造的资金筹措是一个难题，是城中村改造的瓶颈。目前，城中村改造的资金来源有三种：其一，政府支付全部拆迁费用，这就需要政府有足够的财政能力和实力；
其二，在政府提供优惠政策的前提下，开发商介入改造，开发商担负拆迁改造费用；
其三，村民自主改造，独自承担改造费用。

（二）村民阻力大 城中村的出租屋，已经成了村民经济收入的重要来源。服务对象都是些低收入的外来人口。改造后虽然环境会有所改善，但租金的提高将失去大部分“租住客户”。这将直接影响村民的经济收入，所以很多村民不愿意接受改造。如果政府和开发商介入，就更涉及到利益补偿问题。如何确定补偿范围补偿方式、补偿标准一直都是村民和开发商产生矛盾的导火线。此外，很多村民都还保留着“乡村情节”、“重土难迁”，不愿离开自己的故土，不想去适应外面繁华的城市生活，希望保留原来单家独院的生活方式。有些村庄在土地征用时，已经进行了户籍转换，但转户后的就业、养老、医疗等生活和社会保障问题没有得到很好的解决，也成为城中村村民拒绝完成人口城市化最后一环的顾虑。

（三）思想观念障碍    城中村的改造，要想取得最终成功，必须要取得村民的理解和支持。城中村的村民也都希望自己的生活环境能够得到改善，希望能对自己的村庄进行改造。但具体到个人头上，却又都担心自己的既得利益受到损失，生活没有保障。再加上久居一个地方、旧的生活习惯和生活方式也需要随着改造而重新适应，所以转变思想观念就显得十分关键。

五、城中村改造的对策 （一）拓宽融资渠道 在城中村改造的过程中，要拓宽融资渠道，可以引进PPP模式，即公共政府部门与民营企业合作模式，是在公共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资与实施模式。在PPP模式中政府部门通过招标方式，与中标单位组成的特殊目的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的公司能比较顺利的获得贷款，政府实行监督。这样就可以减轻单方面带来的资金压力，同时促进城中村改造的顺利实施，实现多方的共赢局面。

（二）健全法规，明晰责任管理，科学规划 改造工作，政策先行。应制定有利于村民的拆迁政策，全力照顾到村民利益的方方面面，妥善处理好村社改造与老百姓利益之间的关系。乡镇规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。并根据当地的社会经济发展水平和市场条件，制定出切实可行的配套政策。如拆迁期间村民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商来补偿；
原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用，纳入统一规划改造，土地增值的收益归集体经济组织。应积极扩大社会保障支出比例，实行普遍性保障。因此要完善责任管理的法规，城中村村委会要与上级政府部门协调，明确管理的范围、管理的具体内容，协调城市整体的规划与发展步伐，才能够更好、更快的和谐、健康、可持续发展。

在城中村改造当中，整体规划，高起点、高标准建设市政基础设施，进行社会环境规划和空间形态设计，科学规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能，营造高水平的人居环境。把城中村改造作为推进“绿色社区”建设的有效载体，树立尊重自然的规划思想，认真科学地编制改造规划，充分利用自然资源。做到既不浪费土地资源，又要留有一定的建设空间，确保城市未来发展的可塑性，避免低水平的简单重复。

六、结语 城中村问题是在我国特殊国情下,农村城市化进程中,在从计划经济向市场经济转变过程中出现的一种独特现象,集中反映了当前农村城市化进程中的各种矛盾,有其历史性和必然性。目前已在全国大、中、小城市中都已经普遍存在,并伴随城市化进程不断蔓延和发展,因此,尽快研究制定、调整、完善相适应的法律、法规、政策,从源头上斩断城中村形成机理,避免新的城中村产生尤为迫切,同时,对已成型的城中村,尽管长期积累的问题错综复杂,积重难返,但改造的越晚,付出的成本和代价就会越大,而且加快城中村改造,促进城中村转型发展也是加快城市化进程的必然要求,要克服畏难思想,充分认清城中村改造是时间跨度长、错综复杂、渐变式的系统工程,深入研究、积极探索,制定切实有效的措施,在确保社会稳定的前提下,村民尽早融入到城市生活中去，积极稳妥地推进城中村改造,加快农村城市化进程,构建社会主义和谐社会。尤其在改造完成初期的村庄，仍要注重可能出现的一些弊端，尽早发现、尽快解决。这些城中村的现状虽然没有出现大的问题，但是存在着很多的隐患，不能满足于现在的成绩，应该立足现实，着眼未来，向更高的层次发展，尽早着手，进行科学统一的重新规划，为未来的健康、可持续发展提供良好的基础。

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