沈阳民营养老院运营成本分析.doc 养老院运营成本分析方案

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沈阳民营养老院运营成本分析

于作义单长英

2013 年5月

“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人

口老龄化的重要机遇期。目前，沈阳市现有人口740 万，其中， 60 岁以上老年人口130 万人，占全市人口的17% 。按国际通行标准，已提前步入老龄社会。为了应对和破解人口日

趋老龄化形势下的社会养老问题，我市提出以居家养老为基础，社区养老为依托，企事业单位为补充、机构养老为支撑，逐步打造政策经费到位、服务保障优质、发展模式多样、社会

参与广泛、全区老人共享经济发展成果的“四位一体”养老服务新格局。

随着养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，民间资本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。目前，全市共有民营养老机构92 家，床位

11000张。

巨大的市场潜力，本该是民办养老机构蓬勃发展的链接，而运营成本是民办养老机构发展的

条件之一。目前我市民营养老机构床位利用率在80% 以上的占机构总数的60% 左右；床位利用率在 60% 以上的为 70% 稍强。有近 20 家养老机构的床位利用率不足50% 。造成这种困境的原因有机构所在的地域差距、管理水平的高下、硬件设施的档次等多种原因。而运营成本是民办养老机构发展的必备条件，本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行

分析。

一、民营养老院的建筑成本

1、租房改造型养老院

民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种。租房改建的敬老院一部分是利用单

位废弃的办公楼、学校搬迁后留下的厂房、教室等闲置房产经过简单改造后投入运营。另一部分是租用新建房屋进行改造，由于面积限制，这部分养老院多为小型。产权的属性限制了

养老院的发展。

高额的租金增加了养老院的运营负担，同时承租年限也影响了改造工程的有效实施。出租房

考虑自身利益和对未来经济形势的预期，往往不愿意签订长期合同，极少超过十年。因而如

果在房屋改造和设备购置方面投入过大，短暂的承租期内很难收回成本。

以大东区博远养老院为例，2009 年成立的博远养老院占地4500 平方米，床位304 张。该养老院为租用的废弃校舍，合同期为十年，每年的租金为67 万元。当时仅装修改建费用就

高达 600 余万元，预计租期内可以收回成本。

2、购地新建型养老院

相对于租赁型养老院，自建型养老院的更加稳定，但是投入成本则要相对较高，这也是导致

民营养老院运营艰难的主要原因。随着土地和建筑成本的逐年增加，新建养老院的投入也持

续增高。

以沈阳二环外土地 5 亩为例，笔者计算了新建养老院的成本。

土地成本： 150 （万元）× 5 （亩=750）（万元）

如果床位为100 张，按规定每床20 平方米，则建筑面积为即2000平方米，按照目前市场

价格建筑成本每平方米2600 元计算，则建筑费用为520 万。因而前期的总投资为1270 万元，平均每张床位成本为12.7 万元；

如果床位为200 张，则建筑面积 4000 平方米，建筑费用1040 万元，即总投资为1790 万元，平均每张床位成本为8.95 万元；

如果床位为300 张，则建筑面积为6000 平方米，建筑费用1560 万元，即总投资为2310 万元，平均每张床位成本为7.7 万元；

如果床位为400 张，则建筑面积为8000 平方米，建筑费用2080 万元，即总投资为2830 万元，平均每张床位成本为7.07 万元。

而如果在二环内新建一家养老院，同样的 5 亩土地成本则将增加至1500 万以上。从而按照建设 100 张床位数计算，平均成本为20.2 万元； 200 张床位平均成本为12.7 万元； 300

张床位平均成本为15.3 万元； 400 张床位平均为17.9 万元。

从以上的分析可以看出，二环外新建养老机构的规模在400 张床位、建筑面积在8000 平

米左右的成本最低；而如果再二环内新建养老机构规模在300 张床位，建筑面积6000 平

方米左右的成本最低。

二、民营养老院的运营数据分析

同时，根据笔者调查大东区19 家养老院的运营情况，可知经营数据如下：

（一）收入

民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与养老院本身的市场定

位有关，主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别健康护理、半自理（介助）、完全不能自理（介护）、特级护理的不同收费不同。从调查结果来看，民

营养老院主要面向中低收入客户群体，且入住人员中属于特级护理的人员特别少，而属于健康护理、半自理老人护理和完全不能自理的人员较多。某面向中等收入入住人员的养老院收

费情况（不包括取暖费，取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500 元）：健康护理入住人员

每人每月收费在 1000-1500 元；半自理入住人员每人每月收费在1400-2000 元；完全不能自理入住人员每人每月收费在1700-2400 元；特级护理入住人员较少，入住期不稳定，

收费标准往往视实际情况确定。某面向低收入入住人员的养老院（沈阳吉祥老年公寓）收费情况：健康护理入住人员每人每月收费1150 元左右；半自理入住人员每人每月收费1450 元左右；完全不能自理人员每人每月收费在1700 元左右。补贴收入主要来源于政府给予的

补助，如大东区民营养老院可获得的补助标准为每年每床2000 元，连续补贴两年。

（二）成本构成分析

影响养老院成本的因素很多，所在地区、规模、服务标准等都会影响成本。基于决策需要，

根据成本性态分析理论，对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析，将其所发生的成

本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本，年成本主要包括：

（1）因使用房屋等建筑物而发生的成本：如养老院所用房屋为自有，则成本为每年的房屋

折旧，如养老院所用房屋为租用，则成本为年租金，无论自有还是租用，均为固定成本。房

屋附属养老设备折旧，也计入此项。

（2）维修费：维修房屋、设备所发生的支出，固定成本。

（3）暖气费，固定成本。

（4）水电煤气费，半变动成本，因在总成本中所占比重不大，可全部视为固定成本。

（5）入住人员餐饮费，只包括水电煤气人工费以外的采购成本，如购买米面粮油蔬菜等发

生的成本，养老院一般根据一定标准控制此项支出，如有的养老院定为400 元/ 人/ 月。

（6）员工工资。养老院工作人员可分为三类：管理人员、厨师及卫生清洁人员、护工。

其中，管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本，护工工资为变动成本。

（三）民营养老院盈亏平衡分析

养老院面向顾客群的定位不同，收费标准也就不同，发生的成本也会有所差异。本文以沈阳吉祥老年公寓为例，通过其真实数据做盈亏平衡分析。

该养老院主要招收低收入人群入住，设有床位60 张，所有床位不分级别，入住人员收费主

要与护理级别相关，单独收取取暖费每人每年500 元。

根据该养老院2012 年数据，入住人员比例为健康护理：半自理：完全不能自理为11:3:37 人均月收费标准=1150 × 11/51+1450× 3/51+1700× 37/51=1567（元）

所用住房为自购住房，2002 年购买价格为85 万元。

生活成本：每人每月400 元，每年4800 元。

护工工资：按入住人数/10 向下取整聘请护工，每位护工每月工资1800 元，年工资21600 元。

设入住人数为Q ，则有

年利润 = 营业收入 - 生活成本 - 护工工资 - 固定成本=1567 × 12Q-4800

Q- Q/6 × 21600-360000（吉祥老年公寓固定成本）

令年利润 =0 ，可得 Q=34 （人）

可知该养老院入住人数为34 人时，能够保持不盈不亏的状态，若入住人数少于34 人则要

亏本，多于34 人则可盈利。通过入住率指标，可以更好地诠释盈亏分界点。

入住率 = 入住人数÷养老院总床位数

该养老院盈亏平衡点入住率=34 ÷ 60=56.即66%当入住，率超过56.66% 时，养老院才可盈利。

根据大东区19 民营养老院的经营情况统计，当入住率达到60% 左右，均能达到盈利状态。

三、运营成本偏高容易照成多方面隐患

（一）硬件环境差。因为民营养老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比较大的

开支，对于高水平的基础设施建设常常有心无力。同时，较低的定价也让运营利润始终保持

在低水平线上，根本没有能力改善硬件环境。

（二）服务队伍老化、专业人员少。服务护理人员大都从农村招入的60 岁左右的妇女。有

专业技术职称的医护人员不多。

（三）当事人短期行为，无长远规划。因为大都属租赁房屋，养老机构法人面临的成本压力

过大，大都以五到十年为一个周期，不易形成品牌及规模效应，也因无力无法形成其他行业

的集团化、规模化经营。

（四）运营周期长，资金周转慢。养老服务属长线产品，属微利服务。从投资到达到盈亏总

需 3-5 年，回收成本的时间一般为十到十三年。

（五）恶性事故、安全、服务纠纷增多，影响社会形象。

四、关于调研结果的思考

目前养老产业纯属社会福利事业，也是新兴朝阳事业，更是一个慢热的产业，会在一定时期内，停留在“投入大、风险高、利润少、公益性强”的初步发展阶段。

值得注意的是，国内养老机构目前存在巨大的市场空白。第六次全国人口普查数据显示，我国 60 岁及以上人口为 1.78 亿，占总人口的 13.26% ，其中失能老人有3300 万。据预测，到 2015 年中国老龄人口将达到总人口的16.55% ，到 2050 年将达到1/3 。

数据显示，截至2010 年底我国有各类养老机构38060个，拥有床位266.2 万张，收养各类人员 210.9 万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的 1.59% ，不仅低于发达国家5% 至 7% 的比例，也低于一些发展中国家2% 至 3% 的水平。

目前，全市养老院有床位 2.9 万张，因有45 家农村敬老院的近万张床位目前的接收对象为

政府供养的五保户而暂未对社会开放，有老人入住的床位仅 1.9 万余张。目前每千名老人的平均床位为23 张，离国家每千名老年人30 张床位标准还有一定的差距。

要进一步提升民营养老机构对我市养老事业发展的支撑作用，推动养老产业化发展，如何加强政策支持和社会会养老体系建设健全，解决民营养老院的运营难题，降低运营成本仍将是

我们继续探索的方向。

1、完善养老机构建设相关制度。建立养老服务行业协会，打造养老机构信息平台。统筹安

排养老机构建设项目，协调土地、资金等重点问题，定期对项目推进过程中出现的问题进行

会商，协调解决，确保项目进度。设立养老机构发展基金，每年投入50-100万元，对全市

一、两家发展好、信誉佳的民营养老机构进行无息或低息贷款，全力支持民营机构的发展。

2 、加大对民办养老机构建设的政策扶持。对于兴办民营养老机构，我们可以在地价、税收、事业性收费等方面给出一系列优惠政策。同时，从政府购买服务的方式，在对民办养老机构给予床位补购补贴的基础上，增加运营补贴和对入住机构的低保失能老人给予足额补贴。具体可参照市民政局、财政局《关于支持养老机构建设有关问题的通知》（沈民[2011]6 号）中“对收住本市户籍老年人人数给予日常运营补贴。市区每人每月补贴100 元，郊县每人每月补贴 80 元。对入住养老机构的低保失能老年人按生活半自理每人每月补助400 元，完全不能自理的每人每月补助600 元”（目前上述文件只要求区县试点，因此覆盖面不全。）

3、强化开展养老服务普惠制培训。面对目前我市养老服务业人才短缺的问题，我们可以与

人社部门合作，开展养老服务普惠制培训，定期进行免费技能培训。同时也要对机构管理人员

给予政治上的关怀，提高他们的社会地位和影响力。

另外，还可以建立对各类养老机构绩效考核指标体系，促进养老机构建设项目的顺利推进。

从国内外成功经验来看，调动起民营资本活力是中国社会养老问题的解决之道。政府部门的福利性养老机构主要针对一些基础性、对弱势低收入群体。而针对一些中高收入阶层的专业

养老护理机构，这部分市场空白可以通过鼓励民营资本进入来补充，帮政府解决养老问题。而降低运营成本后，我们便会离目标更近。