房地产信托投资基金融资动因及效果探讨

陈宇涵

本文简要概述了房地产信托投资基金的概念、分类与基本要素，重点对其应对资金需求、防范融资风险、降低融资成本、加快资金周转率的融资动因进行了分析，并对其增加现金流动、降低负债水平、控制融资成本、扩大品牌效应与加快企业扩募的融资效果加以讨论。

房地产信托投资基金在国内的发展尚未成熟，相对而言，其于国外进行的实践较多，发展时间长，虽然我国当前尚未针对此类投资基金建立完善的制度，但在信托投资基金方面的探索始终在持续进行。在此背景下，与其相关的政策不断发展，利用此类投资基金进行融资也处于快速发展阶段，其发展过程既有成功的一部分，也存在失败的探索，为了更好地运用投资基金进行融资，需要对其融资动因和当前的融资效果有所考量。

上世纪六十年代，房地产信托基金诞生于美国，其被定义为收益凭证，成为房地产行业之中流行的融资方式，随着时代的发展，此类基金成为了资本市场之中不可或缺的重要部分。此类基金是资产证券化的表现形式，其能够弥补房地产资金流动性不强、债权形态较少的缺陷，在资本市场上直接进行证券资产交易。资产证券化时，其发行份额是单位基金，资产进行证券化的过程中，证券的发行以单位基金为份额，其采取的融资方式为发行权益类的凭证，将投资者具有的零散资金汇集起来，依靠专业投资机构的帮助采取各类运营方案，应用不同操作模式，对商业地产进行有效投资以获取经济收益，其投资获取的综合收益将依据一定比例分配到每一位投资者。此类基金融资过程中与诸多主体相关，其中除了原始权益人与投资者此类主体之外，管理人与托管人的主体地位也非常重要，各类主体在投资基金时互相对应。在基金投资中，基础资产至关重要，其在整个融资环节具有不可或缺的作用。基础资产即在某个阶段中可以产生具有可预测且具有独立性的现金流并以此获得经济收益进而对投资者进行收益分配并处于法律规定范围之内的财产或者财产权。基础资产拥有广泛的类型，其既包括应收账款与消费贷款此类债权，也包括企业生产经营带来的收益权，还包括通过专项计划中基金的设立带来的股权、债权间接性获得的不动产资产，其日后获得的现金流或取得的相关增值费用可以用作证券对商业地产以及租赁住房等现金流的来源进行权益分配。通常来说，不同的企业在进行基金融资时会按照企业自身的情况合理地选择基础资产。

应对资金的需求

房地产行业具有其特殊的行业性质，其生存发展对资金的依赖性较强。大型的房地产开发商在房产开发的前期需要大量的资金进行土地的购买，其回笼资金的主要途径只有房产销售。但随着近年来房地产行业的宏观调控，房地产泡沫得到了有效的抑制，房屋的售价受到严格的控制，使房地产行业房产销售的利润被逐渐压缩，其资金不足的现状逐渐暴露出来，此类问题也越来越严重。中小型的房地产开发商在融资方面的需求较为灵活，其筹资方式需要将其融资需求满足。同时，我国的经济结构处于不断调整阶段，房地产企业也应当对其资金结构进行优化，在此背景下，其获得资金的渠道也需要满足越来越高的要求。房地产企业较多的不良贷款将会导致银行业金融风险升级，在宏观调控之下，银行对房地产行业的信贷政策也逐渐收紧，其更加严格地审核房地产企业实际的财务与信用现状。在此情况下，中小型的房地产企业更难找到具有高灵活度且和其资金需求契合的银行借款项目。除此之外，当前房地产行业资金筹措的方式主要有两种，一种为股权融资，另一种为发行债券。筹措资金时必须要对多种融资方式进行全面考虑，对其性价比进行严格比对，进而将企业的融资成本有效降低。利用股权融资进行资金的筹措很容易由于股票的发行数量过多导致企业股东控制权被分散，使企业管理存在隐患，而发行债券的措施则具有时间跨度长的缺陷，并不适用于急需资金的部分企业。信托投资基金作为融资的新渠道，其对发行的门槛要求较低，具有多种多样的分类，能够为房地产的资金筹措开辟新的道路。与其他融资方式相比，此类融资方式只需要企业具有稳定盈利的项目，进行评级时，其目光集中在项目本身的盈利能力而非企业。与此同时，其融资的灵活度较高，可以在较大的范围内进行融资，无论企业的规模大小，都可以进行尝试，满足企业资金筹措的需求，将房地产企业的资金来源进一步优化。

防范融资的风险

和房地产企业以往经常使用的股票发放以及债权获取收益的方式不同，信托投资基金获取的收益大多体现在物业资产带来的租金收入或房产项目增值带来的收益，因此其能够有效控制房地产企业在融资上的风险。股票带来的收益需要依靠企业自身的盈利水平，其资金的筹措也非常容易被企业经营的盈亏影响。当企业没有稳定的盈利能力时，其获得的收益也会随着其盈利效果波动，因此其在进行融资时需要面对较大风险。债券的收益更多依靠利息收入，通常来说，债券的利息收入不高。信托投资基金则能够有效避免企业在股票发放的情况下因为自身盈亏出现大幅的波动，也可以获得高于债券的收益，其对于房地产企业的融资而言能够有效防范融资风险，因此往往成为企业的最优选择。由于此类投资基金在融资上的风险低于发行，高于债券，因此在发行此类基金时，需要选择优质的物业资产例如商业地产、写字楼等租金收入相对稳定的资产。

降低融资的成本

作为信托基金的一种，房地产信托投资基金具有多样化的收益构成结构，其组成部分主要包括项目增值和基础资产租金运营收入。考虑到通过审核的商业房地产项目，普遍是基础资产项目，而此类资产，在收益和风险上都呈现出居中性的特点，通常情况下，银行会针对此类资产，为房地产企业提供相当于该地产价值50-65%的贷款额度，这种偏低的额度，很难使房地产企业的资金需求被满足，而且在实际审批阶段，银行会严格审核企业的各项资质，如果企业信用和财务状况不符合银行的预期，银行可能不会为企业提供贷款，从而使企业融资面临着严峻的考验。将发行基金募集方式作为依据，可以将信托投资基金分为两个部分，第一部分是公募；
第二部分是私募。在公募方式下，企业可以在短时内获得经营发展所需的资金，资金来源为投资者，故企业无需付出过多的融資成本；
在私募方式下，房地产企业不具备公开发行的权力，仅对投资者认购资格提出了要求。站在整体层面上看，房地产信托投资基金融资并不具备复杂的程序，准入门槛偏低，有利于降低房地产企业的融资难度；
站在另一个角度而言，将信托基金作为融资工具，其效果远远好于银行借款，具体表现为获取资金数额较大。因此，建议房地产企业对这种融资方式进行使用，以实现对融资成本的有效控制。

加快资金周转率

在我国，房地产行业相较于其他行业，具有一定的特殊性，从工程规划到工程竣工，所需的资金量十分巨大，且房产的存在形式多以固定资产和存货为主，如果经营不当，容易导致资金链断裂，故资金压力十分巨大。在我国经济增长速度逐渐平稳的时期，房地产行业也陷入了泥潭，具体表现为在当今时代，大量商业地产、酒店和写字楼沉积会导致房地产企业的资金大量积压，不利于其实现进一步的发展。而信托投资基金可以将这些优质资产作为根基，将租金收益转化为收益凭证，相较于租金收益，这种收益凭证具备非常强的流动性，且可以在资本市场内出售，从而帮助房地产企业获得经营发展所需的资金，与此同时，还能规避风险。在这种模式下，房地产企业可以将预期权益变为现金，有利于提高资金运转效率，将其投入到市场竞争中，可以取得事半功倍的效果。

增加现金流动

此类投资基金的融资可以增加房地产企业的现金流动。房地产行业具有依赖现金流的特性，根据该理论，房地产企业只有具备充足的现金才能够保证企业的长远发展，企业运营过程中充足的资金不可或缺，无论是房地产开发、运营还是最终的销售环节都离不开现金的运转，因此房地产企业在进行融资时必须要保障资金链处于稳定且完整的状态。以某地产企业为例，其在实施信托投资基金后，其第一期便筹措到16.74亿元，将其现金流压力大大减小，为其投资提供了更多可能。此类基金帮助房地产企业获得了更多融资方式，其较低的门槛使房地产企业不仅可以和传统金融机构进行愉快的合作，还可以和非传统类型的金融机构达成友好合作关系，使企业在进行房地产开发时可以保持当前需要的现金额度。通过信托投资基金的发行，房地产企业的现金流可以稳定在上升状态。

降低负债水平

大部分房地产企业对传统的股票发行、债权融资以及银行贷款等方式较为依赖，申请了大量贷款使其面临着较高的资产负债率，资产结构中的负债率由平衡状态逐渐提高，负债水平偏高。较高的资产负债，虽然有可能为房地产企业带来杠杆收益，但同时也伴随着偿债风险，尤其是对于处于盈利能力不稳定的企业而言，其经营活动通常会产生波动，偿债风险发生的可能性更大。除此之外，较高的负债还会对企业的融资产生影响，给企业资金链造成了较大的压力，因此房地产企业需要降低此类依赖性。企业发行投资基金后，其现金得到了较快的回笼，虽然企业的资产与负债项目并未产生总量上的变动，但此类融资方式大大降低了企业对传统负债方式的依赖性。房地产企业运用投资基金进行创新性融资后改变了企业融资的方式，使企业的资产负债率逐步下降。此类基金的发行并不属于负债，而是货币资金的增加，因此其对企业的负债水平具有较好的调节作用，企业的资产负债率因此得到了改善。

控制融资成本

房地产企业选取投资基金融资的方式可以取得降低融资成本的效果。其对融资成本的控制体现在以下两个方面。第一，部分房地产企业运用“储架发行”的机制，其只需要进行一次审批，当其审批通过后，后续发行时不再需要进行重复审批，通过审批流程的减少不仅可以提高发行效率，还可以进行多次发行。和传统的融资方式相比，此类融资将繁琐的手续进行了简化，使审批所需时间减少，能够更好地帮助房地产企业进行快速融资，而传统的融资方式则需要较长的审批时间，其审批手续较为繁琐，对企业资质的审核政策非常严格，往往难以达到房地产企业所需的融资效果。基金融资则避开了此类缺陷，为房地产的融资带来了更多机会，也通过融资的简化对融资的成本进行了有效控制。“储架发行”此类机制可以使房地产企业在一定期限内按照其自身运营情况对融资计划进行合理的安排，也能够及时调整基金的发行，进而将融资成本控制在企业能够接受的范围之内。第二，此类融资方式还可以将房地产企业的融资额度有效提高。以某地产企业为例，在实施基金融资的第一期时，如果采取传统类型的银行抵押贷款实施融资，则其极有可能需要抵押企业拥有的物业资产，其实际获得的融资金额远远低于基金融资获得的金额。除此之外，银行贷款、债券发行此类传统的融资方式还会因为其繁琐的业务产生额外的手续费用，增加了融资成本，而投资基金融资则没有此项困扰，因此其获得的融资额度高于传统融资方式。

扩大品牌效应

此类基金融资的实施可以使房地产企业打包出售其持有的收益，运行基金的过程中，此类收益的出售业务与收回业务都可以得到专业团队、机构的精细化管理，在此条件下，房地产企业能够将大部分精力集中起来，使其更加关注自身的经营活动，对企业的管理模式进行改善，提高企业管理的效率，注重企业的发展，将企業具备的品牌影响力扩大。品牌作为长年累月口碑的沉淀，能够使房地产企业收获投资者和消费者的认可。作为无形的财富，品牌形象的树立能够获得投资者和消费者的信任。此类基金的实施能够使其在不同的发展阶段通过企业的一举一动吸引潜在的投资者，使其受到社会的广泛关注，进而在无形之中通过提高企业知名度来扩大企业的品牌效应。与此同时，企业拥有的物业资产也可以为其带来品牌效应，出租物业资产或对其进行运营管理时，企业对其装修品质、房产质量加以监管，使其获得较好的企业口碑，长此以往便能够潜移默化地提高企业的形象，使该品牌之下的产品占据更多的市场份额。同时，将物业资产当作线下产品出租时可以通过差异化战略使其在房地产市场中突出企业特色，使其和信息化宣传平台互相映衬，使线上宣传与线下宣传形成较好的结合，便能够大大提高企业在社会上的影响力。房地产企业通过基金融资挖掘优质的物业，结合企业自身的实力，在持续投资的过程中将物业的价值最大化挖掘出来，和物业联合起来扩大了企业的品牌效应，为其构建了更加成熟的利润模式，在房地产市场中提高了占比。

总而言之，房地产信托能够依据不同的标准划分为不同种类，在进行融资时需要注意主体的不同，获得充足的基础资产。对于房地产信托而言，其融资运作方式为选取优质资产、实现信用增级以及保障资金安全，其融资动因主要有应对资金需求、防范融资风险、降低融资成本、加快资金周转率四种，经过有效融资后，将会获得增加现金流动、降低负债水平、控制融资成本、扩大品牌效应与加快企业扩募的融资效果。

（中国对外经济贸易信托有限公司）

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